更新：2024-07-29 09:07:37
今年年初曾熱議的“取消預售制”線上杠桿配資，如今改革方向已經(jīng)初定。
7月21日，《中共中央關于進一步全面深化改革推進中國式現(xiàn)代化的決定》（下稱《決定》）發(fā)布。在房地產(chǎn)相關領域，明確要改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度。這也給全國兩會期間關于當前是否應該取消預售制的討論給出了一個較為明確的方向：改革，而非直接取消。
在中國房地產(chǎn)高歌猛進的30年間，預售制被普遍認為是房地產(chǎn)企業(yè)“高周轉”模式的前提，助推了房價上漲。而自從2021年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下行以來，部分項目資金鏈斷裂，開發(fā)商挪用預售監(jiān)管資金的行為屢屢爆出，也引起了輿論對這一制度的根本性反思。
“商品房預售制的改革是一個漸進的過程，要采取逐步過渡的模式，逐步由預售向現(xiàn)售轉型。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者表示，這一轉型對行業(yè)和市場的沖擊還是比較大的，目前開發(fā)商通過預售盡快回籠一部分資金，仍然是解決資金鏈壓力的一個很重要的手段。如果直接轉為現(xiàn)售，在前端銷售下滑、房企缺少融資支持的情況下，將對已經(jīng)明顯下滑的供地和開工投資形成更大程度的沖擊。
告別預售，市場“用腳投票”
自2021年房地產(chǎn)市場進入下行階段以來，取消預售制的呼聲漸高，所見即所得成為市場需求的最新特征。與此同時，在整體房地產(chǎn)銷售中，市場開始“用腳投票”，現(xiàn)房、二手房銷售的比例正在逐漸上升。
一方面，二手房市場的份額在逐漸超過新房。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年重點30個城市全年一二手房成交總規(guī)模達到3.43億平方米，其中，一手房成交16135萬平方米，較2022年微降3.3%；二手房成交18099萬平方米，同比增長33%，成交規(guī)模創(chuàng)新高，占比53%首次超過了新房；另一方面，新房市場中現(xiàn)房的比例正在上升。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，近三年來，我國的現(xiàn)房銷售面積占比從13.0%上升至22.5%，期房銷售連續(xù)出現(xiàn)下降。
在市場的倒逼下，最近兩年間，官方多次表態(tài)推行商品房現(xiàn)房銷售。2023年年初的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議，提出有條件的地方可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位；2023年6月，住建部部長倪虹會見中國銀行負責人時，提出要改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，開展現(xiàn)房銷售試點；2024年2月底舉行的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作視頻調(diào)度會議又強調(diào)，要有效支持現(xiàn)房銷售，穩(wěn)定市場預期；3月，在兩會期間舉行的民生主題記者會上，倪虹又明確指出要改革商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推行現(xiàn)房銷售。
而此次，《決定》再次提到了改革商品房預售制度。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《華夏時報》記者指出，在當前房地產(chǎn)金融風險問題總體有效化解的基礎上，預計今年和明年將是房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整關鍵年，將會有系統(tǒng)性政策出臺，對于房地產(chǎn)金融格局的調(diào)整有非常明顯的作用，尤其是在融資和預售兩個領域。
多地開展試點，難點在哪？
據(jù)不完全統(tǒng)計，自2023年6月以來，鄭州、開封、合肥、蕪湖、晉城、長沙、雄安、柳州、荊門、泉州、晉江等超過10個城市明確公開支持現(xiàn)房銷售試點。而實際上，無論是否公開表態(tài)，從銷售端來看，由于期房的銷售難度高于現(xiàn)房，大多數(shù)項目現(xiàn)房銷售已是許多城市里不爭的事實。
然而，從開發(fā)端來看，從拿地到銷售直接轉向現(xiàn)房銷售模式仍然存在著不少難點。克而瑞研究中心2024年1月底發(fā)布的一份研報顯示，上海、深圳率先已有個別地塊進行了現(xiàn)房銷售的試點，其中上海的項目總體量較小，一次性推出后迅速售罄，但項目從拿地到開盤經(jīng)歷了6年時間，開發(fā)周期較長；深圳的項目2019年11月首次開盤時樓市高熱狀態(tài)，后續(xù)又出臺了限購限貸加碼政策、推出二手房參考價政策等，導致后期項目銷售受到較大的影響。
該研報認為，現(xiàn)房銷售制度對兩類企業(yè)相對更加“友好”，一類是運營實力與資金實力并重的國央企，第二類則是在過去一輪上升周期中并未高速擴張、杠桿率可控、專注地方市場的“小而美”開發(fā)商。因此其指出，現(xiàn)房銷售制度的推行難以快速、全面鋪開，只能通過以點帶面的方式逐步試行，且需要實力強勁的國央企作為表率，而其他的民企和中小房企也需要盡快轉換思路，適應未來新制度下的運營方式的轉變。
李宇嘉認為，在房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢下，向現(xiàn)售轉型模式本身也是在探索房地產(chǎn)新的開發(fā)模式。近年來由于期房不受市場歡迎，開發(fā)商通過預售加杠桿融資的必要性下降了。隨著白名單融資協(xié)調(diào)機制全面落地線上杠桿配資，只有合規(guī)項目才能獲得融資，而且合規(guī)項目一定能獲得合理的、足額的融資，通過預售實現(xiàn)高周轉的必要性也下降了。未來預售和現(xiàn)售兩種模式將并存，預售房開發(fā)主要是加強資金監(jiān)管，現(xiàn)售房開發(fā)則會在土地出讓、規(guī)劃報建、融資和交付等方面有一定扶持政策。
文章為作者獨立觀點，不代表在線配資公司觀點
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